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Dettagli della garanzia fideiussoria

Il costruttore, entro l’atto della stipula del contratto preliminare, ha l’obbligo di legge di consegnare  all’acquirente una fideiussione, (rilasciata da una banca, da un’impresa di assicurazione o da un intermediario finanziario  abilitato), a garanzia di un importo pari alle somme e/o al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore abbia già riscosso o, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto preliminare, debba ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà.

La garanzia fideiussoria pertanto dovrà coprire:

• le somme che il costruttore abbia già riscosso o i valori già acquisiti al momento della stipula del contratto preliminare;
• le somme che il costruttore debba riscuotere dopo la stipula del contratto preliminare, ma prima che si verifichi il trasferimento della proprietà, cioè prima del rogito definitivo

Sono  escluse dalla garanzia

• La garanzia non riguarderà invece somme che il costruttore è destinato a riscuotere solo nel momento in cui si verifichi il trasferimento della proprietà, coincidente con la stipula dell’atto notarile.
•  le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante (in generale una banca);
•  i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.

Se è previsto l’accollo del mutuo (o di quota frazionata del mutuo) stipulato dal costruttore:

• la garanzia non riguarderà quelle somme che l’acquirente si è impegnato a pagare mediante accollo del mutuo stipulato dal costruttore, accollo da perfezionare nel momento in cui si verificherà il trasferimento a favore dell’acquirente della proprietà;
• la garanzia invece dovrà coprire anche le somme che l’acquirente abbia pagato mediante accollo del mutuo stipulato dal costruttore, se  ’accollo andrà  perfezionato in un momento precedente a quello in cui è previsto il trasferimento a  favore  dell’acquirente  della  proprietà  (con  assunzione da parte del costruttore della veste di “terzo datore di ipoteca”).

Il decreto legislativo prevede che la fideiussione possa essere rilasciata anche a contenuto progressivo, volta cioè a garantire gli importi che nel corso del rapporto vengono via via effettivamente riscossi dal costruttore, entro il limite massimo, (che deve essere specificato nella polizza fideiussoria), costituito dall’intero importo che il costruttore potrà incassare prima del trasferimento della proprietà.

Quando opera la fideiussione

La garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi e comporta la restituzione all’acquirente di tutte le somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscosso dal costruttore, il tutto maggiorato dagli interessi legali maturati a far data da ciascun pagamento e sino al momento in cui si è verificata tale situazione;

il decreto precisa che per situazione di crisi si intende “la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.”

La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale: ciò significa che l’acquirente si rivolgerà subito alla banca o alla compagnia di assicurazione, senza dover prima tentare di recuperare il proprio credito presso il costruttore.

In caso di fallimento il curatore fallimentare può decidere di  sciogliere  i  contratti  preliminari  stipulati  dal  costruttore, o di eseguirli e far conseguire all’acquirente la proprietà dell’immobile. Quest’ultimo caso può verificarsi quando l’immobile è venuto a esistenza e può quindi essere trasferito. In questa ipotesi l’acquirente non ha diritto al rimborso delle somme. Tuttavia, prima che il curatore fallimentare comunichi la decisione di dare esecuzione al  preliminare  l’acquirente può decidere di incassare la fideiussione sciogliendo il contratto.

In pratica la decisione dell’acquirente prevale su quella del curatore fallimentare se l’acquirente incassa la fideiussione e ne dà comunicazione al curatore, prima che questi comunichi la sua  decisione.

Come richiedere la restituzione delle somme versate

La fideiussione opera

• a richiesta scritta dell’acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante  l’ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il  costruttore  abbia  riscosso
• da inviarsi, al domicilio indicato dal fideiussore, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Il fideiussore è tenuto a pagare l’importo dovuto entro il termine di trenta giorni dalla data di ricevimento della suddetta richiesta (pena il rimborso all’acquirente delle spese sostenute per la restituzione del capitale e il pagamento dei  relativi interessi).

Mancato rilascio della fideiussione

La sanzione prevista dal legislatore nel caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la polizza fideiussoria è la nullità relativa del contratto che, peraltro, può essere fatta valere solo dall’acquirente tutelato.

La sanzione della nullità deve ritenersi applicabile anche quando la garanzia fideiussoria non presenti tutte le caratteristiche prescritte dalla legge, ad esempio:

• nel caso di garanzia prestata solo per parte delle somme da garantire (in questa fattispecie può pertanto ricondursi anche quella del “prezzo simulato“);
• nel caso di garanzia prestata da soggetto diverso da quelli indicati dalla legge;
• nel caso di polizza rilasciata senza la previsione della rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale.

 L’acquirente non può rinunciare preventivamente alla garanzia fideiussoria.

Si parla infatti di “obbligo del costruttore” a consegnare la garanzia fideiussoria e non invece di “diritto dell’acquirente” a ottenere detta garanzia.

L’eventuale rinuncia da parte dell’acquirente alla garanzia fideiussoria non salva il contratto così stipulato dalla sanzione di nullità.

Lo scopo della normativa è quello di tutelare il contraente debole, e quindi di e possibili forme di elusione

La possibili forme di elusione

L’acquirente dovrà prestare particolare attenzione per evitare che si verifichino forme di elusione della normativa di tutela che finirebbero per andare a suo danno. Rischi concreti di elusione si possono verificare:

• sia prima dell’inizio della costruzione (nel caso di vendita sulla carta)
• sia nel caso di vendita a costruzione non ultimata (nel caso di vendita al grezzo).

A) La vendita sulla carta. La consegna della garanzia fideiussoria è obbligatoria solo se oggetto del preliminare sia un immobile da costruire ossia un immobile che si trovi in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due momenti:

1. dopo l’avvenuta  richiesta del  permesso di  costruire ovvero dopo l’avvenuta presentazione della denuncia di inizio attività
2. prima del completamento delle finiture e quindi sino a che non sia possibile richiedere il rilascio del certificato di agibilità.

Sono conseguentemente esclusi dalla disciplina di tutela:

• i preliminari aventi per oggetto edifici per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o nei quali progetto edificatorio sia stato solo predisposto dal costruttore venditore ma non ancora presentato ai competenti uffici (le vendite sulla carta).

In tal caso il promissario acquirente:

• dovrà pretendere di stipulare l’eventuale preliminare e versare la caparra e i primi acconti solo dopo l’avvenuta richiesta del titolo edilizio, così da poter godere dell’intero “pacchetto” di tutele previsto dal decreto
• o potrà chiedere che gli venga comunque rilasciata, su base volontaria, una fideiussione avente le caratteristiche di quella prevista dal decreto e che gli sia anche assicurato il rilascio della polizza assicurativa indennitaria, altrimenti rimarrebbe privo di qualsiasi tutela.

B) La vendita al grezzo. L’efficacia della fideiussione cessa quando avviene il trasferimento della proprietà dell’immobile a prescindere dall’ultimazione dei lavori, quindi si finisce con il lasciare il promissario acquirente privo di tutela per le somme versate che eccedono il valore di quanto viene in quel momento trasferito.

 Ad esempio, in caso di trasferimento della proprietà, (con il conseguente venir meno della garanzia fideiussoria) alla realizzazione del rustico, con la contestuale stipula di un appalto per l’ultimazione  dei  lavori. in questo caso il promissario acquirente  deve prestare particolare attenzione:

 infatti nel caso in cui sia previsto il pagamento dell’intero corrispettivo (riferito sia al rustico che all’appalto) prima del trasferimento o contestualmente al trasferimento della proprietà, il promissario acquirente rimarrà privo di tutela per le somme anticipate relative alle opere di ultimazione dei lavori, essendo venuta meno, per effetto del trasferimento della proprietà, l’efficacia della fideiussione già consegnata in occasione  della  stipula  del  preliminare.

In questo caso, se non vuole correre rischi, il promissario acquirente, al momento della stipula del preliminare, dovrà:

• pretendere di pagare sino al momento del trasferimento della proprietà solo il valore del rustico, e pagare, invece, il corrispettivo dell’appalto dopo il trasferimento del rustico e dopo l’esecuzione delle opere, eventualmente a  stati di  avanzamento  lavori;
• o prevedere  l’obbligo  per  il  promittente  venditore di consegnargli, al momento della stipula dell’atto di trasferimento della proprietà,  apposita fideiussione, su base volontaria, a garanzia anche delle somme già pagate,  eccedenti  il  valore  del  rustico  trasferito,  e  in pratica anticipate per le opere di completamento.